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办理预告登记后的房屋可以转让吗

很多购房者在取得房产证之前，为了防止开发商一房二卖，可能会向房管部门申请预告登记，预告登记是有准物权行为的，一般有效期是三个月。那么，房屋办理预告登记后可否转让呢

　　房屋办理预告登记后可否转让

　　房屋办理预告登记后，是不能进行物权转让的，但是如果经过预告登记人同意，或者预告登记失效后，可以进行转让。

　　什么是预告登记

　　所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

　　办理预告登记需要什么材料

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：

　　登记申请书原件;

　　申请人身份证明;

　　已登记备案的商品房预售合同原件;

　　当事人关于预告登记的约定原件;

　　预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;

　　设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。房屋办理预告登记后，是不能进行物权转让的，但是如果经过预告登记人同意，或者预告登记失效后，可以进行转让。

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签了房屋转让协议离婚时能否得到房子

本案中，小剑在办理房屋产权变更之前提出撤销赠与，属于赠与合同中赠与人行使的任意撤销权，因此，小敏无权得到诉争房屋。

　　2005年10月，刚毕业的小敏如愿嫁给了小剑。小剑家在某市中心有两套 商品房，并且房本名字都登记在小剑名下。在隆重的婚礼之后，两人住进了其中的一套商品房。然而，全职太太的婚姻生活逐渐让小敏厌倦了，与小剑的矛盾也日益加深。2009年2月，两人感情破裂，小敏拿着一份《房屋转让协议》到法院起诉与小剑离婚。原来，2007年8月，小剑主动与小敏签订了这份《房屋转让协议》，声明将自己名下另一套商品房赠与妻子。审理中，小敏认为，这份协议明确载明了小剑无条件将房屋赠与她的事实，因此，这套房子应该是她的个人财产。小剑觉得他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，他依然是房屋的真正所有人，不属于小敏个人财产。经审理，法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属于小剑所有。

　　可能很多朋友不理解这份判决书里法院关于房产部分的裁定，其实根据我国《合同法》第一百八十五条、一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只要赠与合同的当事人意思表示一致，赠与合同即可生效。然而，不动产物权变动的原因和结果是有区别的，根据《物权法》对不动产物权登记公示公信原则的规定，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续亦不影响赠与合同的效力，但受赠人因此仅享有债权请求权，而房屋的物权变动仍然要以登记为准。本案中，小剑在办理房屋产权变更之前提出撤销赠与，属于赠与合同中赠与人行使的任意撤销权，因此，小敏无权得到诉争房屋。